Laden en VVE

[Johanvcr]

In appartementen met parkeergarages wordt geworsteld met het probleem van de laadvoorzieningen voor EV's. Problemen zitten in:

• de beschikbaarheid van voldoende capaciteit in de voeding van het complex. Berekening capaciteit en behoefte.
• Vastliggen van de parkeerplaatsen in de splitsingsakte: bij elkaar plaatsen van palen vaak niet mogelijk zonder complexe transacties via de notaris
• financiering van de aanleg van de basisinfrastructuur (aansluiting op schakel/verdeelkast en verdeling capaciteit over de parkeerverdiepingen). Infrastructuur voor VVE, laadpaal zelf voor rekening gebruiker parkeerplaats.
• Voorfinancieren is vaak probleem. Eenmalig bijdragen van alle leden een probleem omdat niet iedereen een laadpaal wil.
• prijsstelling: hoe bereken je het laadtarief, hoe verreken je dit zonder hoge extra beheerkosten voor de VVE. VVE beheerders zoals MVGM hebben deze dienst meestal niet in hun dienstverleningspakket zitten. Principiele vraag: wil je winst maken of niet om de investering terug te verdienen? Wil de VVE "bankieren"?
• keuze van het systeem: zeker als het een gemengd complex is (met kopers en huurders) is flexibiliteit belangrijk.
• Load balancing en Peak shaving.......Welke aanbieders zijn er om dit goed te regelen. Kan draadloos communiceren tussen de palen in de garage? Of moet het bedraad?.
• Discussies over brandveiligheid. Welke regels zijn er werkelijk? Hoe toets de brandweer? Wat is de rol van de opstalverzekeraar?
• Welke ontwikkeling is er in de wetgeving: er komt versoepeling aan van de regels: VVE's moeten meewerken aan individuele laadpalen. Maar hoe regel je dat dan?
• Zijn er subsidiemogelijkheden of goedkope financiering via duurzaamheidsregelingen?

En we kunnen good practises delen.....
Genoeg dus voor een apart draadje...

 

[TM3LR]

In mijn geval, eigen garagebox onder flat, heeft de opstalverzekering aangegeven de premie niet te gaan verhogen als er een EV wordt geladen.

 

[bugboy]

Je mist het grootste probleem... De huidige toon in de media zit het de EV-bezitter niet mee in deze discussie en veel mensen denken al dat je rijdt op hun kosten. Als je dan ook nog komt met een laadpaal (deels) uit algemene middelen, dan kan ik de sfeer op de VVE vergadering wel voorspellen.

Een gemengd complex met huurders en kopers is vaak eenvoudiger. Ik zat in het bestuur van een vrij grote VVE en ik was juist blij met de woningbouwcoörporatie in het complex. Die had een groot deel van de stemmen en dacht veel beter na over beslissingen dan de meeste bewoners. Die gaan meestal toch voor eigen gewin en zullen tegen een laadpaal stemmen als ze er geen voordeel aan behalen.

 

[jwheinen]

Wat betreft kosten is dat niet echt een probleem meer, toch? Ik begrijp dat partijen als Joulz graag laadpalen voorfinancieren etc...

 

[Johanvcr]

Ik woon in een gemengd complex. Deels huur en deels koop. 220 parkeerplaatsen in de garage. Een aantal bewoners hadden al zonder officiele toestemming van de VVE, maar met instemming van de beheerder (MVGM), een aansluiting gemaakt. Met de toename van het aantal EV's (inmiddels 10, meest Tesla) dreigde een puinhoop omdat de piekbelasting overschreden kan worden zonder load balancing.
Daarom heeft de VVE besloten tot een investering van 65.000 voor de basisinfrastructuur. Elke koper/eigenaar moet 300 euro betalen. Er was wel wat weerstand maar bijna iedereen begrijpt wel dat je er op den duur toch niet aan ontkomt en er iets moet gebeuren om het in goede banen te leiden.
Met die investering wordt een centrale aansluiting gemaakt met een vlakbandkabel (met communicatiesignaal voor load balancing) langs alle parkeerplaatsen waarop de individuele gebruikers een voorgeschreven laadpaal kunnen aansluiten. Laadtarief wordt iets lager dan het privetarief (18-20ct) Laadpaal is dus voor eigen rekening, die zal op dit systeem ca 2000 euro kosten. Huur zal ook mogelijk zijn.
Ook hier verzekering akkoord binnen bestaand contract en ook brandweer zegt dat garage gewoon voldoet (met bestaande compartimentering e.d.)

 

[Johanvcr]

Wat betreft kosten is dat niet echt een probleem meer, toch? Ik begrijp dat partijen als Joulz graag laadpalen voorfinancieren etc...

Als je niet zeker bent of met een kleine opslag op de laadprijs de financiering kan worden terugverdiend (en dat is moeilijk hard te maken, anders zal de maandelijkse bijdrage toch wat ophoog moeten om de lening terug te betalen).

Hoofdvraag voor de VVE is of je wilt lenen. dan doen VVE's en beheerders niet graag.
Andere optie, echter ook lenen, is de lening van het Nationaal Energiebespaarfonds:
Lening voor laadpaal bij VvE - Nederlandvve.nl
Maar dan verbind je je dus niet aan een commerciele leverancier.

 

[robertvg]

Als je niet zeker bent of met een kleine opslag op de laadprijs de financiering kan worden terugverdiend (en dat is moeilijk hard te maken, anders zal de maandelijkse bijdrage toch wat ophoog moeten om de lening terug te betalen).

Hoofdvraag voor de VVE is of je wilt lenen. dan doen VVE's en beheerders niet graag.
Andere optie, echter ook lenen, is de lening van het Nationaal Energiebespaarfonds:
Lening voor laadpaal bij VvE - Nederlandvve.nl
Maar dan verbind je je dus niet aan een commerciele leverancier.

Let op: die energiebespaarlening is alleen mogelijk indien sprake is van gemeenschappelijke parkeerplaatsen (dus gemeenschappelijke laadplekken), niet indien de parkeerplekken zijn toegewezen aan individuele eigenaars/bewoners.

 

[berg]

Ik ga binnenkort verhuizen naar een huur complex in Leiden (Lorentz van MVGM). Dit is een nieuwbouw complex welke nog opgeleverd moet worden (medio april). Als je een auto hebt krijg je parkeervergunning van de gemeente Leiden en hierdoor moet je verplicht een parkeerplek huren in de parkeergarage van het appartement.

In November vorig jaar is er al gevraagd hoe het zit met oplaadpunten in de parkeergarage o.a. door mij maar ook andere huurders.
een kleine 2 weken geleden krijgen we eindelijk antwoord van de verhuurder. Hier is niks in geregeld, er kan niet opgeladen worden in de parkeergarage.
Hierop is er vanuit mij aangegeven dat er toch aardig de plank wordt mis geslagen. Hoe is het mogelijk dat een nieuwbouw complex anno 2020 geen mogelijkheid heeft om elektrische voertuigen op te laden? Ik begrijp dat plannen voor dergelijke complexen jaren terug gemaakt worden en dat dit toen nog niet speelde. Maar met zulke projecten moet je toch altijd de optie open laten om hierin nog aanpassing te maken? In 2030 mogen er geen brandstof auto's meer verkocht worden. Hierdoor zullen we of aangewezen zijn op elektrisch of op waterstof. Die laad voorziening moet er hoe dan ook komen lijkt mij. Dat je niet voor elke ev een paal neer zet lijkt me logisch. Met een whatss app groep zijn er altijd mogelijk heden om hier onderling uit te komen.

inmiddels ben ik door verwezen naar de account manager van MVGM, deze geeft aan dat de VVE moet gaan besluiten of er voorziening komen. Echter staat er nog geen vergadering gepland en kan er ook nog niet worden gezegd wanneer deze gepland gaat worden.
Met ander worden, als je toegewezen bent aan het opladen aan huis dan heb je pech.

Ik probeer in contact te komen met de gemeente Leiden. Hier heb ik uitgelegd wat mijn probleem is.
- Ik kan geen parkeervergunning krijgen om op straat op te laden doordat er parkeergelegenheid is bij mijn appartementen complex.
- Ik kan niet opladen bij mijn appartementen complex.

dus a, kan ik een laadpaal aanvragen bij de gemeente. Dit zal natuurlijk niet mogelijk zijn want het is eigen terrein.
of b. ben ik een uitzondering en kan alsnog een parkeer vergunning krijgen?
of C. gaat de gemeente Leiden vanuit hun kan druk uitoefenen op MVGM om laadpalen te regelen. Leiden is immers een fairtrade gemeente, lijkt me dus dat ook de gemeente hier wat van vind en hier wat aan wil doen.

Zoals het gaat met gemeentes zou ik inmiddels al 2 keer terug gebeld worden, tot op heden is dit niet gebeurd.

Wordt vervolgd..

 

[Bas.]

Deze berichten doen er ook geen goed aan.

 

[Daniel-RedS]

Interessante discussie. Ik heb 2 jaar geleden als eerste in onze parkeergarage een laadpunt aangesloten. Vrij moderne appartementen in Amsterdam dus ik had verwacht dat het snel zou gaan, maar 2j later ben ik nog steeds de enige e-rijder.

Ik heb een vervanging van de stoppen, (veel) bekabeling en het laadpunt allemaal zelf gefinancierd. De aansluiting is vrij zwaar en zouden een aantal (2-4) laadpunten zonder gevolgen / load balancing op kunnen worden aangesloten. Zolang er geen andere electrische rijders zijn, is dit prima. Ik heb ook aangegeven mijn laadpunt prima te willen delen om dergelijke enorme investeringen te voorkomen.

Echter we hebben wel steeds de terugkerende discussie in de VvE: wat zijn de gevolgen voor verzekering (al lang bevestigd dat dit er niet is), risico brandschade etc. De recente misleiding in media, helemaal de aflevering van Kassa vorig weekend, helpt daarbij absoluut niet.

Het grootste deel van de leden ziet wel in dat er iets moet gebeuren en dat het de toekomst is, maar enkele leden (met grootste mond) wil tot aan de dood in een ICE rijden en is zeer zwaar tegen. Daarom, en gezien er geen e-rijders zijn of binnen korte tijd kunnen komen, lukt het ons als VvE bestuur vooralsnog (helaas) niet om een generieke investering te doen om alles mogelijk te maken.

Vergeet overigens niet dat een aanpassing in het Huishoudelijk Reglement nodig zal zijn. Dit zal tot veel discussie leiden maar kan uiteindelijk helpen omdat zwart op wit staat wat er mogelijk is en hoe.

een investering van 65.000 voor de basisinfrastructuur

Welke leverancier / installatiebureau heeft dit voor jullie gerealiseerd? (ik weet dat reclame maken niet mag maar de partijen waarmee ik gesproken heb gaven allemaal aan dat het niet mogelijk is zo'n grote installatie aan te leggen...)

 

[Maarten]

Aandachtspunt: je gaat al snel door de 10.000 kWh grens heen met veel ladende auto’s. Wordt dan denk ik interessant om na te gaan onder welke voorwaarden je naar een verlaagd belastingtarief kan gaan bij zo’n constructie? Iemand dat al eens nagegaan?

 

[Bas.]

Aandachtspunt: je gaat al snel door de 10.000 kWh grens heen met veel ladende auto’s. Wordt dan denk ik interessant om na te gaan onder welke voorwaarden je naar een verlaagd belastingtarief kan gaan bij zo’n constructie? Iemand dat al eens nagegaan?

Boven de 10.000kWh heb je al verlaagd belastingtarief. Voor de eerste 10k zou je dus verlaagd tarief kunnen aanvragen.

 

[Johanvcr]

Welke leverancier / installatiebureau heeft dit voor jullie gerealiseerd? (ik weet dat reclame maken niet mag maar de partijen waarmee ik gesproken heb gaven allemaal aan dat het niet mogelijk is zo'n grote installatie aan te leggen...)

Het wordt een systeem op basis van de Zaptec flatbandkabel en het wordt gerealiseerd door Eleqtron, die hiervoor uitvoerende partij is. Laden gaat via E-flux.
Zij hebben een referentieproject Hoogkade in Amsterdam. VVE met 127 woningen.

 

[Johanvcr]

inmiddels ben ik door verwezen naar de account manager van MVGM, deze geeft aan dat de VVE moet gaan besluiten of er voorziening komen. Echter staat er nog geen vergadering gepland en kan er ook nog niet worden gezegd wanneer deze gepland gaat worden.
Met ander worden, als je toegewezen bent aan het opladen aan huis dan heb je pech.

.

Duurzaamheidswerkzaamheden, zoals het organiseren van laadvoorzieningen, vallen in de regel niet onder het contract van de VVE met MVGM. Daarom moet je van hen niet veel initiatief verwachten. De kopers zijn zelf aan zet.
Als het complex niet is opgeleverd bestaat de VVE in de regel uit een tijdelijk bestuur waarin de ontwikkelaar en andere partijen in die fase de eerste, niet onbelangrijke, besluiten neemt, zoals uitvoeringsbeslissingen t.a.v. de oplevering, materiaalgebruik, schoonmaak, huismeester, glasbewassing en vaststelling huishoudelijk reglement. Op basis van dit huishoudelijk reglement kan je normaal gesproken als eigenaren om het beleggen van een vergadering vragen. Je kunt als individuele eigenaar vragen dit punt op de agenda te zetten. Het is handig als je via bij bijv. een kijkdag mailadressen uitwisselt met andere kopers om inititiatief hiervoor te nemen, De accountmanager van MVGM zal dit niet snel doen,. Bij MVGM hebben sommige accountmanagers soms wel 10 complexen in beheer, waar sommige complexen ook weer uit vier VVE's/besturen kunnen bestaan, afhankelijk van de splitsingsakte....

 

[robertvg]

Wish me luck...vanavond stemming in onze VVE over mijn voorstel voor laadpalen in de garage.
Ik heb de eerste tegenstem vanwege mogelijk brandgevaar al voorbij zien komen

 

[Johanvcr]

Wish me luck...vanavond stemming in onze VVE over mijn voorstel voor laadpalen in de garage.
Ik heb de eerste tegenstem vanwege mogelijk brandgevaar al voorbij zien komen

Wat ik wel een sterk argument vind zijn de 60 laadpalen op -2 onder het World Port Center in Rotterdam, het hoofdkantoor van de veiligheidsregio, verantwoordelijk voor brandveiligheid. Als ik jou was zou ik hem inbrengen..... en de recente beantwoording van de kamervragen over brandveiligheid van EV's in garages. Stuk staat iets hierboven in het draadje.

 

[berg]

Duurzaamheidswerkzaamheden, zoals het organiseren van laadvoorzieningen, vallen in de regel niet onder het contract van de VVE met MVGM. Daarom moet je van hen niet veel initiatief verwachten. De kopers zijn zelf aan zet.
Als het complex niet is opgeleverd bestaat de VVE in de regel uit een tijdelijk bestuur waarin de ontwikkelaar en andere partijen in die fase de eerste, niet onbelangrijke, besluiten neemt, zoals uitvoeringsbeslissingen t.a.v. de oplevering, materiaalgebruik, schoonmaak, huismeester, glasbewassing en vaststelling huishoudelijk reglement. Op basis van dit huishoudelijk reglement kan je normaal gesproken als eigenaren om het beleggen van een vergadering vragen. Je kunt als individuele eigenaar vragen dit punt op de agenda te zetten. Het is handig als je via bij bijv. een kijkdag mailadressen uitwisselt met andere kopers om inititiatief hiervoor te nemen, De accountmanager van MVGM zal dit niet snel doen,. Bij MVGM hebben sommige accountmanagers soms wel 10 complexen in beheer, waar sommige complexen ook weer uit vier VVE's/besturen kunnen bestaan, afhankelijk van de splitsingsakte....

Het vervelende bij ons is dat alleen woning huurhuizen zijn. Ik neem aan dat er daarom geen vve is van huurders.
Of is een vve van huurders gebruikelijk?

 

[Johanvcr]

Het vervelende bij ons is dat alleen woning huurhuizen zijn. Ik neem aan dat er daarom geen vve is van huurders.
Of is een vve van huurders gebruikelijk?

Als er alleen huurders zijn is er geen VVE. Dan ben je afhankelijk hoe de verhuurder het overleg met de huurders structureert. Als er niets is zullen de huurders elkaar moeten opzoeken om af en toe met de verhuurder te overleggen over gemeenschappelijke zaken.
Als er gecombineerd eigendom is, met bijvoorbeeld winkels, bedrijven of kopers dan is er een VVE, maar dan vertegenwoordigt de verhuurder de huurders in een VVE.

 

[robertvg]

Hoera! Goedgekeurd!

Wish me luck...vanavond stemming in onze VVE over mijn voorstel voor laadpalen in de garage.
Ik heb de eerste tegenstem vanwege mogelijk brandgevaar al voorbij zien komen

 

[Unit106]

Hoera! Goedgekeurd!

Mooi, lange discussie geweest?